当房地产遇上资本红利
发布日期：2016-07-26 浏览次数：1064
编者按：2016年上半年的地产江湖云诡波谲。一方面是去库存成为政策主线，但三四线城市去库存困境却不断加剧；另一方面是地王频现，在这股不断被推高的地王热潮中，央企的高价拿地和并购成为主要看点；与此同时，战火持续超过一年的万宝之争在多方利益的博弈下迟迟没有画上句号，无论结局如何，它或许将改写万科乃至中国地产的格局。
所有的这一切，或将导致中国地产话语体系的调整与更改。在这个过程中，资本将成为主导因素之一。各路资本相继涌入下，中国房企如何在机遇与挑战中实现赶超和突围？
下行的中国经济在2016年迎来可喜的变化，显而易见，房地产再一次承担起了关键的作用，但回暖的迹象在一线及部分二线城市清晰可见，而三四线以及更偏远市场仍然受困于此前的选择与误判，去库存之路道阻且长。
在7月20日开幕的第16届博鳌·房地产论坛上，关于供给侧优化与结构性平衡成为论坛的讨论主题。
在告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业在今天却陷入了一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的怪圈。与以往不同的是，当下的房地产市场，虽然刚刚经历了一轮上涨，但正处在供大于求的局面下，内生动力不足，兼并整合加剧。
中国房地产到底该怎么走？资本红利阶段，又要如何抓住？
拐点来了吗？
本轮房地产市场的升温，很大程度上是拜货币政策的红利所赐。这一点在本届博鳌论坛上成为与会者的共识。
按照央行公布的数据，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增长14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。伴随着低利率环境的来临，房地产业迎来新一轮资金红利时代。
房地产投资的相关数据正在暗示市场变化。参照国家统计局公布的1-5月房地产开发投资及销售数据，总体来看，房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落。那么，拐点真的到来了吗？
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，与其说是遇到拐点，不如说是进入短周期的回落阶段。
在接受时代周报记者采访时，顾云昌指出，房地产市场目前处在短周期内的下行阶段，且这种下行将持续一年之久。
他有一套周期论的看法。在他看来，中国从1998年房改到2013年的销售创新高，约有15年的黄金时间，这属于一个中周期。2014年，市场出现分界点，从过去的供不应求转变到供大于求，房地产业也从“黄金时代”进入到“白银时代”。同样按照2015-2016年的周期计算，“白银时代”可能延续到2030年才结束。而中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在3年左右（40个月左右）的短周期。在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。
“今年3-4月份的销售、投资等数据冲顶，意味着从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”顾云昌说。
在他的预测里，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。原则是因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。
这样的周期性现状，在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，是发展的机遇期。
警惕恶性去库存
在首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群看来，中国房地产现在存在三大情况：第一是土地价格高，开发成本居高不下；第二，城市与行业集中度越来越高；第三，城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。
此外，在经济增速放缓的背景下，房地产业同步成为各路资本觊觎的对象，风暴眼上的万宝之争正是最直接的例子。
另外一大现象也十分突出—国企央企在土地市场的越发活跃。高溢价、高总价、高单价的地块不断出现。对此全联房地产商会创会会长聂梅生认为原因有两方面，一是央企屯得住地，二是央企能拿到便宜的钱。
机遇出现的同时，或者又酝酿着新一轮的洗牌。不过，中小房企还是看到了赶超的机会。
在红利期内做大规模是新城的选择。按照欧阳捷的表述，“规模意味着江湖地位，江湖地位意味着话语权”。在他看来，房地产市场还有广阔的发展空间。
持有同样看法的不止欧阳捷一个。泰禾集团副总裁沈力男就表示，虽然业内一直在谈转型，但房地产市场的空间还是很大。
按照经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟的看法，赶超并非没有可能。他以万达为例表示，万科正在被过去的成功所羁绊，而万达进化并未停止，“谁是新的千亿级别房企？为什么这个行业出现了这样的变化？是在分化中产生的地产企业的巨大优势，比如说线上线下整合的优势，比如新房和二手房同步的优势，再比如说客户黏性的优势。”此外，他还呼吁房企增加海外的开发可能性，在他看来，如果人民币贬值是不可避免的趋势的话，接下来一定要考虑安全性。
不过，高企的库存，亦会是房企赶超路上的绊脚石。全联房地产商会创会会长聂梅生在接受时代周报记者采访时就呼吁，警惕恶性去库存的存在。
她所指的是只管把房子卖光而不管把房子卖给谁的现象，“由此房子卖出去了但没有人住”。在她看来这实际上是把房地产泡沫转移给了投资客，是库存搬家而非真正意义上的去库存。
聂梅生认为，去年一系列房地产刺激政策组合拳已经释放政府希望房地产投资回暖的信号，不过钱都砸到库存并不多的城市，变成供不应求，而这并不是政策出台初衷。今年5月份起，政策释放调整的信号，如深圳重回限购，这必然会导致房地产投资增速及销售趋缓，至于后市如何，要看政府如何表态。
“从目前看，房地产市场最高点已在今年一季度出现，不过高点已经过去。普涨情况已经形成，下半年全国房价上涨还会持续，但涨幅会回落。”聂梅生表示。
她认为中国当下房地产市场的问题是租售比太不平衡，租金与房价的比例完全失衡。对比美国房价体系中租金按比例决定房价的情况，中国的房价与租金完全脱节。对此，她建议未来鼓励机构去持有物业，以实现租金和房价的平衡。
房地产税落地进行时
“不该抵触房地产税的征收”是全国政协委员财政部、财政科学研究所原所长贾康在本届论坛上发出的一大声音。“所有市场经济体，谁能回避不动产税的制度建设？”7月22日在接受时代周报记者采访时，他如是诘问。
贾康认为，房地产税是财税配套改革的一部分，也是税制现代化的必经之路。因此，开征房地产税要放在更大的角度看待，不要因为短期的、局部的困扰，而抵触房地产税的实施。
不过，房地产税的全面开征确实步履艰难。市场有声音认为，此举将削弱当下去库存的效果。对此，贾康亦赞同难度之大。不过他表示，一线城市以及南京、厦门、合肥等热门二线城市目前已具备开征房产地税的条件，而且房产地税还有助于当地平抑市场，防止房价过快上涨形成泡沫。
为此，他对包括时代周报记者在内的媒体呼吁，房地产税要立法先行。“在走完立法程序之后，可选择先后实施，分城实施。在一些房地产市场过热的一二线城市，可以选择先行实施。”
据贾康表示，个人所得税可抵扣房贷目前已明确，至于进展，将跟个税改革的推进时间密切相关。
其实，加快房地产税立法并适时推进早已经是十八届三中全会60项改革任务中的一项，相比之前“稳步推进”、“适时推进”表态看，新一届政府改革的决心更大。
无独有偶，在距离三亚近2000公里之外的成都，就在7月23日至24日举行的2016年第三次二十国集团(G20)财长和央行行长会议上，财政部部长楼继伟指出，就我国而言，供给侧结构性改革和财政政策的结合是重点。目前我国正在推行兼顾创新和共享的税收政策，而所得税和房产税无疑将是我国下一步税制改革的重要任务。
这是楼继伟针对房地产税给出的强烈信号。他表示：“应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”
至于房产税到底该如何征收，截至时代周报记者发稿前尚未定论。社会上流传的两种计税方法分别是按面积征收和从价、从租计征。
信息来源：时代周报。
编者按：2016年上半年的地产江湖云诡波谲。一方面是去库存成为政策主线，但三四线城市去库存困境却不断加剧；另一方面是地王频现，在这股不断被推高的地王热潮中，央企的高价拿地和并购成为主要看点；与此同时，战火持续超过一年的万宝之争在多方利益的博弈下迟迟没有画上句号，无论结局如何，它或许将改写万科乃至中国地产的格局。
所有的这一切，或将导致中国地产话语体系的调整与更改。在这个过程中，资本将成为主导因素之一。各路资本相继涌入下，中国房企如何在机遇与挑战中实现赶超和突围？
下行的中国经济在2016年迎来可喜的变化，显而易见，房地产再一次承担起了关键的作用，但回暖的迹象在一线及部分二线城市清晰可见，而三四线以及更偏远市场仍然受困于此前的选择与误判，去库存之路道阻且长。
在7月20日开幕的第16届博鳌·房地产论坛上，关于供给侧优化与结构性平衡成为论坛的讨论主题。
在告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业在今天却陷入了一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的怪圈。与以往不同的是，当下的房地产市场，虽然刚刚经历了一轮上涨，但正处在供大于求的局面下，内生动力不足，兼并整合加剧。
中国房地产到底该怎么走？资本红利阶段，又要如何抓住？
拐点来了吗？
本轮房地产市场的升温，很大程度上是拜货币政策的红利所赐。这一点在本届博鳌论坛上成为与会者的共识。
按照央行公布的数据，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增长14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。伴随着低利率环境的来临，房地产业迎来新一轮资金红利时代。
房地产投资的相关数据正在暗示市场变化。参照国家统计局公布的1-5月房地产开发投资及销售数据，总体来看，房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落。那么，拐点真的到来了吗？
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，与其说是遇到拐点，不如说是进入短周期的回落阶段。
在接受时代周报记者采访时，顾云昌指出，房地产市场目前处在短周期内的下行阶段，且这种下行将持续一年之久。
他有一套周期论的看法。在他看来，中国从1998年房改到2013年的销售创新高，约有15年的黄金时间，这属于一个中周期。2014年，市场出现分界点，从过去的供不应求转变到供大于求，房地产业也从“黄金时代”进入到“白银时代”。同样按照2015-2016年的周期计算，“白银时代”可能延续到2030年才结束。而中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在3年左右（40个月左右）的短周期。在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。
“今年3-4月份的销售、投资等数据冲顶，意味着从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”顾云昌说。
在他的预测里，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。原则是因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。
这样的周期性现状，在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，是发展的机遇期。
警惕恶性去库存
在首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群看来，中国房地产现在存在三大情况：第一是土地价格高，开发成本居高不下；第二，城市与行业集中度越来越高；第三，城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。
此外，在经济增速放缓的背景下，房地产业同步成为各路资本觊觎的对象，风暴眼上的万宝之争正是最直接的例子。
另外一大现象也十分突出—国企央企在土地市场的越发活跃。高溢价、高总价、高单价的地块不断出现。对此全联房地产商会创会会长聂梅生认为原因有两方面，一是央企屯得住地，二是央企能拿到便宜的钱。
机遇出现的同时，或者又酝酿着新一轮的洗牌。不过，中小房企还是看到了赶超的机会。
在红利期内做大规模是新城的选择。按照欧阳捷的表述，“规模意味着江湖地位，江湖地位意味着话语权”。在他看来，房地产市场还有广阔的发展空间。
持有同样看法的不止欧阳捷一个。泰禾集团副总裁沈力男就表示，虽然业内一直在谈转型，但房地产市场的空间还是很大。
按照经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟的看法，赶超并非没有可能。他以万达为例表示，万科正在被过去的成功所羁绊，而万达进化并未停止，“谁是新的千亿级别房企？为什么这个行业出现了这样的变化？是在分化中产生的地产企业的巨大优势，比如说线上线下整合的优势，比如新房和二手房同步的优势，再比如说客户黏性的优势。”此外，他还呼吁房企增加海外的开发可能性，在他看来，如果人民币贬值是不可避免的趋势的话，接下来一定要考虑安全性。
不过，高企的库存，亦会是房企赶超路上的绊脚石。全联房地产商会创会会长聂梅生在接受时代周报记者采访时就呼吁，警惕恶性去库存的存在。
她所指的是只管把房子卖光而不管把房子卖给谁的现象，“由此房子卖出去了但没有人住”。在她看来这实际上是把房地产泡沫转移给了投资客，是库存搬家而非真正意义上的去库存。
聂梅生认为，去年一系列房地产刺激政策组合拳已经释放政府希望房地产投资回暖的信号，不过钱都砸到库存并不多的城市，变成供不应求，而这并不是政策出台初衷。今年5月份起，政策释放调整的信号，如深圳重回限购，这必然会导致房地产投资增速及销售趋缓，至于后市如何，要看政府如何表态。
“从目前看，房地产市场最高点已在今年一季度出现，不过高点已经过去。普涨情况已经形成，下半年全国房价上涨还会持续，但涨幅会回落。”聂梅生表示。
她认为中国当下房地产市场的问题是租售比太不平衡，租金与房价的比例完全失衡。对比美国房价体系中租金按比例决定房价的情况，中国的房价与租金完全脱节。对此，她建议未来鼓励机构去持有物业，以实现租金和房价的平衡。
房地产税落地进行时
“不该抵触房地产税的征收”是全国政协委员财政部、财政科学研究所原所长贾康在本届论坛上发出的一大声音。“所有市场经济体，谁能回避不动产税的制度建设？”7月22日在接受时代周报记者采访时，他如是诘问。
贾康认为，房地产税是财税配套改革的一部分，也是税制现代化的必经之路。因此，开征房地产税要放在更大的角度看待，不要因为短期的、局部的困扰，而抵触房地产税的实施。
不过，房地产税的全面开征确实步履艰难。市场有声音认为，此举将削弱当下去库存的效果。对此，贾康亦赞同难度之大。不过他表示，一线城市以及南京、厦门、合肥等热门二线城市目前已具备开征房产地税的条件，而且房产地税还有助于当地平抑市场，防止房价过快上涨形成泡沫。
为此，他对包括时代周报记者在内的媒体呼吁，房地产税要立法先行。“在走完立法程序之后，可选择先后实施，分城实施。在一些房地产市场过热的一二线城市，可以选择先行实施。”
据贾康表示，个人所得税可抵扣房贷目前已明确，至于进展，将跟个税改革的推进时间密切相关。
其实，加快房地产税立法并适时推进早已经是十八届三中全会60项改革任务中的一项，相比之前“稳步推进”、“适时推进”表态看，新一届政府改革的决心更大。
无独有偶，在距离三亚近2000公里之外的成都，就在7月23日至24日举行的2016年第三次二十国集团(G20)财长和央行行长会议上，财政部部长楼继伟指出，就我国而言，供给侧结构性改革和财政政策的结合是重点。目前我国正在推行兼顾创新和共享的税收政策，而所得税和房产税无疑将是我国下一步税制改革的重要任务。
这是楼继伟针对房地产税给出的强烈信号。他表示：“应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”
至于房产税到底该如何征收，截至时代周报记者发稿前尚未定论。社会上流传的两种计税方法分别是按面积征收和从价、从租计征。
信息来源：时代周报。
