发展第四类资产REITs，国内仍有两大政策障碍

　   7月16日下午，2016年中国资产管理年会－大类资产配置主题论坛在沪举办，主题为“股权+第四类资产REITs”，旨在聚焦“权益市场投资”新风口，探寻其中的投资机会。

　　鹏华基金副总裁邢彪指出，2016年“资产荒”成为最热话题。目前资产管理市场存在大量融资项目与巨额待投资金之间无法准确匹配的问题，而其中的原因在于资产的实际回报和投资方的投资预期之间产生了很大的落差和错配，导致较低风险、较高收益的好资产缺乏。

　　那么，在这样的大背景下，怎么进行资产配置？邢彪称，业内也一直在权益类投资方面进行各种探讨，可以关注除了股票、债券、现金存款以外的第四类资产，其中的典型代表就是REITs基金（房地产信托投资基金）。

　　据邢彪介绍，目前REITs基金在海外发达市场中已经是成熟的资产类别，市值在资本市场中占据了非常重要的地位。截至2015年底，美国所有权益类的REITs市场规模已接近9000亿美元。从投资收益的角度来看，过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益，在相当长的时间内持续打败了其他所有类别的大类资产。

　　回望中国市场，房地产行业作为资金密集型的行业，对金融有很强的依赖性，在经济转型及金融体系改革的过程中，摆脱单一的房地产信贷、发展多元化房地产融资将成为政策主攻方向。在邢彪看来，REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一，“可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，有效化解当前的房地产金融风险。从另一方面来看，REITs作为一种房地产与证券结合的特殊投资品，可以和股票、债券等市场形成有效补充，满足多层次的投资需求，有效拓展资本市场的广度、深度”。

　　据了解，在监管层的创新政策支持下，2015年7月，鹏华基金与前海金控、万科集团合作推出国内首只公募REITs产品。截至今年7月8日，该产品成立满一年，累计收益接近10%。

　　在过去的一年里，包括政策的制定者、产业界、学术界、金融行业都在进一步推动类似的REITs产品的发展。不过，邢彪坦言，目前在国内发展REITs仍存在两大政策制约因素。一方面，当前的税收政策是制约REITs发展的一个主要障碍。从我国现行税制来看，房地产资产本身在交易环节有增值税和高额的资产转让所得税，在持有环节还有房产税和增值税。另外，在REITs的收入分红还要进一步缴纳所得税。在这样的税收政策环境下，REITS产品无法形成有竞争力的收益水平。

　　“其次，推动REITs发展还需要一套完善的法律框架。海外成熟市场的REITs都在建立了完备的专项法规背景下发展起来的。”邢彪称，目前国内相关机构已经在研究REITs法规的制定，我们期待着相关法规可以尽早落地，届时或迎来快速发展的契机。

　　光大银行资产管理部副总经理潘东认为：“房地产的股权投资，有可能是下一个十年的机会。”潘东将房地产基金定义为除资本市场的权益投资，PE投资，夹层投资、产业基金、产能合作基金之外的第四大类股权投资。

　　“当前正处于蓬勃发展的REITs 4.0时代。”亚太房地产协会CEO Peter Verwer表示，在亚太区，新加坡模式和澳大利亚模式值得借鉴，房地产在两地的定义更加广泛化，包括医院、养老院、幼儿园，甚至是加油站都在房地产范围内。而要想做好REITs，最重要的是降低门槛，让市场决定管理模式，充分迎合市场需求。同时，政府加强对行业相关条例的规范，增加透明度，从而推动REITs更好发展。

(信息来源：国际金融报）