上市房企分化加剧 房地产投资中枢向长期价值转移

  据5月18日发布的“2017中国房地产上市公司TOP10研究报告”称，2016年四季度到2017年以来，房地产进入深度调整期，需求端、资金端承压导致行业投资风险加大，未来依托业绩增长、收并购、转型、政策红利的房地产上市公司将更具投资价值。

  报告称，行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快，房地产上市公司的分化态势加剧：一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强，由2017年一季度大型房地产公司的市占率大幅跳涨可见一斑；另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

  从毛利率来看，2016年沪深上市房地产公司毛利率延续下降趋势，由31.78%降至31.08%；而净利率从7.44%上升到11.10%。沪深上市房地产公司净利率的提升源自部分中小型房地产公司抛售股权资产获得投资收益。

  财务方面，房地产上市公司2016年负债结构不断优化、现金流充足、短期偿债能力提升，短期内不会出现较大风险。然而，随着房地产市场限购限贷政策不断加码，热点城市成交已经开始放缓、价格承压，加上融资环境的持续收紧，房地产上市公司未来或将面临销售端、资金端的双重挤压，运营风险加大。

  报告指出，2017年，业绩牛、并购牛、转型牛和政策牛将是房地产行业投资的主线。第一，市场调整期行业集中度进一步提升，房地产企业分化发展的特征更加凸显，区域布局广泛、资源整合能力强的大型房企销售、财务基本面将持续领先，看好大型房企、特别是龙头房企的后市表现。第二，中国房地产行业并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企发展的新常态，也成为房地产板块投资的主线之一，包括具有央企兼并重组预期的个股和部分大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值较低的上市公司。第三，依托政策红利释放的概念股及长期发展潜力股均成为投资者重点关注的方向，如受益于国家城市群、新型城镇化、区域一体化等发展战略，并在相关区域拥有丰富土地储备的房地产上市公司更具长期投资价值。第四，在房地产市场由增量市场转向存量市场的背景下，部分房地产上市公司在把握增量市场的同时积极探索存量市场，拓展多元发展业务模式，培育利润增长极，值得资本市场关注。

  对于房地产上市公司来说，积极进取、主动提升价值是持续发展的基础。一方面，在保障现金流平衡、周转顺畅的前提下尽可能多的储备项目与资金资源，为长期稳定发展夯实基础；另一方面，主动求变，挖掘行业转型、收并购、区域利好政策等的价值空间，确保公司内在价值的长期、稳定增值；同时，建立健全股东回报机制，提升资本市场效率和上市公司价值，赢取股东长期支持。而对于资本市场的投资者来说，地产板块在行业十多年的快速增长后总体上已演变为真正的价值投资股，应理性看待地产主题性投资机会，减少盲目跟风性投资，避免落入“价值陷阱”。

  另外，据连续第二年发布的“2017中国产业新城运营商评价研究报告”显示，2017年，越来越多的企业参与到产业新城的开发建设及运营中，在机遇与挑战下砥砺前行，虽然我国产业新城发展尚处于初期，还存在较大发展空间，近一年来市场正发生着积极的变化，在新时期、新背景下，产业新城发展呈现出新的特点，行业发展正形成新的格局。

信息来源：新华网．